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房地產投資項目物業管理策劃內容分析
來源:河南臻創文化傳播有限公司 更新時間:[2017/1/15] 點擊:808次

房地產投資項目物業管理定位

國內外許多發展商在房地產項目剛起步時就把物業管理作為其樓宇發展定位的考慮內容,并把其作為房地產營銷時的一個重要組成部分,項目的定位和物業管理的定位相吻合時就能形成一個完整的樓宇形象。因為一個好的樓盤,必定有其相稱的物業管理公司來進行管理。房地產發展商在銷售時往往有不少承諾,而這些承諾往往只能在樓宇交付給業主后才能得到落實。早期介入的物業管理在營銷過程中既能使買房人在買房決策時加上一個法碼,又能在銷售后確保物業的保值和增值。

在房地產開發項目處于策劃階段時,進行物業管理策劃就必須考慮樓宇的功能定位和服務項目,比如作為辦公樓,要根據地段、交通、市場行情、客戶對象、經費等各種情況來決定大樓的智能化水平,確定物業管理的方式。作為住宅小區,要根據具體的市場地位,針對不同的業主群體,按照業主的消費層次和實際需要來決定提供何種類型、檔次和標準物業管理服務。如果住宅小區,那怕是最高檔的住宅小區去引進智能化大樓的管理也是不行的。辦公樓與住宅小區有不同的特點,其項目定位與物業管理也有其不同的特點。辦公樓的客戶在選擇時考慮的是工作環境如何,大樓的辦公設施是否完備,是否有足夠的預設線路等等。提供符合他們身份地位的服務是需事先安排妥貼的,這不僅能使物業管理關系理順,還可以節約項目建設的成本。

對于不同物業管理項目,顧客對物業管理服務項目要求各異。比如,調查表明,住宅小區物業管理較重要的3項服務項目依次是:二十四小時保安措施;保潔及綠化服務;裝修及日常維修。即都是與居民生活密切相關的安全、衛生、綠化、維修等基本服務項目。對服務性設施,各類企業都選擇了銀行、郵局、幼兒園等選項,而對于洗衣店、美容院、游戲廳、網球場、健身中心、歌舞廳等娛樂休閑性設施都認為并不重要。由以上結果可以看出,目前大多數房地產開發商的物業管理服務理念較為實際,主要服務對象是占人口大多數的工薪階層,力求滿足他們對居住條件和居住環境的基本服務需求,而對超前消費性高檔服務項目持謹慎態度。

物業管理定位的另一項工作是根據物業類型確定物業管理方式。比如,對于在居民小區的物業管理方式上,對于高檔住宅小區,業主對服務標準、質量、安全、責任等的要求相對較高,一般認為應該由物業管理公司專門負責,實行全職全責的壟斷式管理;而對于普通住宅小區,絕大多數的開發商都希望物業管理公司與社會雙方共同合作,承擔服務。所不同的是,實力較強的企業強調以自身為主體、社會為輔助的管理方針,實力較弱的企業則更多地依賴社會資源來完成服務。

房地產投資項目物業管理方式選擇

開發商要創立品牌,就必須為自己開發的物業選擇一個好的物業管理企業,以保證將來物業管理服務的質量。同時,在開發建設階段以及物業完全出售之前,開發商作為項目的業主,為使項目保值、增值,達到經濟、社會效益最大化,開發商有權決定物業管理方式。針對具體的開發項目,其物業管理方式目前主要有兩種形式可以選擇:一是聘請專業的物業管理公司統一管理;二是房地產開發企業成立物業管理機構進行管理。選擇什么樣的管理方式,應該根據項目類型、特點、開發商實力等因素綜合考慮。

房地產開發公司組建的物業管理企業運作物業管理

這種管理方式的特點:發揮了房地產開發企業的經營所長,從開發、建設到管理一條龍,可以為業主提供全方位服務;這類物業管理企業開展服務的目的是作為房地產商售樓的賣點;開發商自辦物業管理有助于房地產開發的品牌戰略,并進而創造物業管理自身的品牌:開發商自辦物業管理企業與開發商關系復雜,此類物業管理企業依附于開發商,物業管理企業經營好壞以及盈與虧都由開發商負責,造成物業管理企業自身獨立性差,自主意識差,市場競爭意識不強,開發商需要承擔較高的物業管理成本。

開發商對其開發的房產實施物業管理有其天然的優勢。開發商自始至終主持和參與房產開發的全過程,有利于在項目策劃、規劃設計、施工建設和竣工驗收等物業管理早期階段的介入;開發商熟悉物業的市場定位、管理內容和標準、所使用的材料部件、結構布置、管線布排、不易見的各項隱蔽工程,了解和熟悉物業的工程實況,有利于使用中維護管理。

目前雖然物業管理企業數目眾多,但是卻很難找出幾家名聲響、牌子硬的,難以給開發商足夠的選擇余地,在這種情況下,對于一些有實力的開發商來說,還不如通過自辦物業管理以確保對售出物業提供良好的售后服務。雖然物業管理是微利保本行業,但良好的物業管理卻能給樓盤帶來高附加值,從而在一定程度上能給予開發商較好的回報,并幫助開發商樹立起自己的品牌,比如萬科良好的物業管理就給萬科的樓盤帶來了高出周邊樓盤500~1000元/mZ如果開發商選擇自己組建物業管理企業自己進行管理,就應該積極加大物業管理方面的投入,加強管理,從而提高物業管理水平,實現樓盤開發名牌戰略,以獲取更高的利潤。而開發商的如此行動,也會提高其自辦的物業管理企業的經營水平,并促使在眾多的物業管理企業中逐步壯大發展,在競爭中占得上風,闖出自己的品牌,最終也走上品牌戰略之路。

聘請專業物業管理企業按市場化來運作物業管理

這種管理方式的特點是:市場經濟體制下產生,物管企業管理思路清晰,競爭意識強烈;物業管理企業按照“獨立核算、自負盈虧、自我運轉、自我發展”方式進行;物業管理服務市場意識清楚,為業主服務熱情,辦事認真,擴大市場份額:由于目前國情所限,經濟還不發達,人民生活水平還不高,人們觀念還未轉變,一些物業管理公司還處在低水平上運轉,一些物管公司還會出現虧損,可能會出現物業管理企業為降低成本,減少服務項目或降低服務檔次的現象;物業管理企業與開發商在管理方法、管理標準和管理規模上有時會存在分歧,溝通難度較大。

大部分開發商希望能成立社會化的專業性物業管理公司,將物業管理從房地產開發企業經營中分離出去,獨立實施專項管理。分析其原因,主要是由于房地產開發企業自身實行物業管理,勢必每開發一個項目,就需設立一個物業管理機構,開發的項目越多越大,物業管理機構的數量和規模就越大,長此以往,將最終導致企業經營方向發生轉變,不是主營房地產開發,而是主營物業管理。

這種因持續開發帶來的不斷增大的物業管理資金需求和人員、機構、設施的擴容,以及由此而產生的越來越大的經營管理風險,大多數房地產開發商對本企業實施物業管理的前景心存疑慮。而成立社會化物業管理公司統一管理,被認為在管理體制、收費標準、人員配備、設備利用、服務效率等方面都比房地產開發企業各自為政具有明顯優勢,因而大多數開發商做出上述選擇。

房地產投資項目物業管理招投標

物業管理招標涵義

物業管理招標實質上是圍繞著物業管理權的一種交易形式。

(1)物業管理招標是指物業所有權人或其法定代表的開發商或業主委員會,在為物業選擇管理者時是通過制訂符合其管理服務要求和標準的招標文件向社會公開,由各家物業管理企業競投,從中選擇最好的企業,并與之訂立物業管理合同的過程。

(2)物業管理投標是指符合招標文件中要求的物業管理企業,根據公布的招標文件中確定的各項管理服務要求與標準,根據國家有關法律、法規與本企業管理條件和水平,編制招標文件,積極參與投標活動的整個過程。

物業管理招標投標類型及形式

(1)物業管理招標類型,有單純物業管理服務招標、物業管理服務與物業經營總招標和專項服務招標(如清掃保潔)。
(2)物業管理招標方式,有公開招標—無限競爭性公開招標、邀請招標—有限競爭選擇招標、協商招標—議標物業管理招標投標應遵循原則

物業管理的招標投標行為是一種通過市場化方式實現的雙向選擇,根據《招標法》的法律規定,招標投標活動中必須遵循“公開,公平,公正和合理”原則。

物業管理招標與投標的一般程序

(l)物業管理招標程序
招標投標是按法律有關規范進行的經濟活動,其全過程必須嚴格按照有關法律法規的規定執行。物業管理招標投標程序如下:

(3)物業管理招標文件與土建工程招標文件比較
物業管理招標文件與土建項目招標文件最大不同點是:
①兩個招標文件的類型不同。物業管理招標文件主要是對已竣工驗收的房屋及配套設施設備場地進行管理服務的招標文件,而土建項目招標文件主要是施工建設的招標文件,也就是在未建房子前對該房屋建造招標。
②招標文件的出發點也不一樣,土建招標文件主要是針對施工建設的,所以是以經濟指標為主,在招標文件中含有大t的關于經濟指標的要求,而物業管理適宜服務管理為主要目標。因此在招標文件里的大條文是關于怎樣保證服務上水平,上檔次.
③物業管理需要了解的工程實際情況與土建工程項目需耍了解的實際情況目的不一樣。物業管理企業了解工程概況是為了今后為物業管理服務提高水平早做準各,而土建工程項目的招標文件對工程概況的了解,目的是在編制標書時,需要對三材等經濟指標進行計算。

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